来源：易居研究院

7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（以下简称四个政府规章），将深圳市住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个政府规章将于8月1日正式实施。此次深圳出台四个政府规章，全面系统地对保障性住房的分类标准及建设管理等进行了规范，在全国范围内具有重要的示范意义。

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【资料图】

政策主要内容

1、明确三类保障性住房的保障对象

政府规章明确，公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。此次政策对三类保障性住房的保障对象分类进行明确，使得不同类型保障性住房的保障目标和范围进一步清晰化，对于各类保障性住房的供应和分配提供了很好的指导。

2、明确三类保障性住房面积标准

根据国家及广东省相关要求，公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。

在配租、配售标准方面，四个政府规章也作出明确。公共租赁住房配租建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定，单身居民以不超过35平方米为主，2人家庭以不超过50平方米为主，3人以上（含3人）家庭以不超过60平方米为主，建筑面积超过70平方米的房源，优先面向5人以上（含5人）家庭配租，根据供需情况也可以面向4人家庭配租。共有产权住房配售建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定，3人以下（含3人）家庭或者单身居民为65平方米左右，4人以上（含4人）家庭为85平方米左右，建筑面积85平方米左右的房源，也可以根据实际情况面向3人家庭配售，具体在配售通告中明确。此次政策通过对三类保障性住房的建设面积及配租、配售面积标准的明确和规范，有助于更好地指导三类保障性住房的建设和分配工作，从而更好地发挥住房保障的作用。

3、执行差异化租售价格标准

根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。比如，符合公共租赁住房收入财产限额标准的，租金为市场参考租金的30%，属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。共有产权住房项目的销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。保障性租赁住房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的60%确定。此次政策对三类保障性住房采取了不同的租售价格标准，特别是参考市场租金制定了量化指标，并根据实际情况能够灵活调整。一方面体现出三类保障性住房的差异，另一方面也能有效指导保障性住房的入市定价。

4、明确三类保障性住房建设筹集方式

政府规章明确，三类保障性住房通过多种渠道建设筹集，包括：新供应建设用地建设，城市更新、土地整备建设，机关企事业单位、社会组织等自有用地建设，产业园区配套用地建设，原农村集体用地建设，未完善征（转）地补偿手续用地建设，历史遗留未完善出让手续用地建设，公用设施、交通设施和轨道交通用地建设，具有居住功能的存量房屋筹集，非居住存量房屋改建等。此次政策明确了三类保障性住房的建设筹集方式，包括新增用地、存量用地、企业和园区用地、集体用地、交通设施用地、存量房屋等，基本涵盖了目前保障性住房建设筹集的主要方式，有助于保障性住房建设的积极推进。

5、明确保障性住房品质标准

政府规章明确，深圳将全力提高保障性住房的品质，让各类群体住得更加安心、暖心、舒心。户型设计考虑居住需求多样性，努力实现“美而精、精而实”。建造技术全面采用装配式建筑，推广智能建造、装配式装修、绿色建材和集成化模块化建筑部品，打造“绿色、健康、智能”的新一代成品住宅。新建保障性住房项目应当按照规定配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施，并完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施，坚持交通、教育、医疗等有关配套设施与新建项目同步规划、同步建设、同步交付使用，推进基本公共服务均等化。此次政策对于保障性住房品质标准提出了要求，相较于全国其他一些地方的保障性住房政策更加完善，同时，对于新建保障性住房项目的配置标准进行明确，也为后续保障性住房的建设提供了方向，从而更好地提升保障性住房的功能和价值。

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政策意义

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。国家的住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。住建部明确，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点。近年来，多地确定“十四五”期间保障性租赁住房建设目标，细化保障性租赁住房建设细则，多举措增加保障性租赁住房供应，完善相关配套支持政策等，推动保障性租赁住房建设。可见，保障性租赁住房建设和供应成为了现阶段住房保障体系中重要的内容。而深圳此次将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，通过四个政府规章分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行规范。此类全面系统的保障性住房政策在全国范围内较为少见，以往一些地方较多地还是针对不同类型保障性住房出台相关的实施意见、管理办法、供应标准、供后管理等政策。

因此，深圳此次针对保障性住房出台的四个政府规章，可以说在全国范围内具有重要意义。通过全面对接国家住房保障体系，一方面有助于深圳保障性住房政策体系的完善，对于解决新市民、青年人等各类群体的住房困难，逐步实现住有宜居，具有重要意义；另一方面对于中央加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也将带来积极作用。

执笔人：上海易居房地产研究院 高级研究员 朱光

本文源自：金融界